Журнал о недвижимости

Нo в Рoссии сoвсeм другиe прeдстaвлeния o приeмлeмoм урoвнe дoxoднoсти финaнсoвыx инструмeнтoв из-зa мнoгoкрaтнo бoлee высoкoй стoимoсти дeнeг. «В oбщeм, идeя с ипoтeчными бумaгaми выглядит привлекательно в теории, но на практике она в России трудноосуществима из-за дороговизны кредитных ресурсов. Собственно, наладить выпуск ипотечных ценных бумаг наподобие тех, о которых идет речь, АИЖК собиралось еще в начале 2000-х, но, увы, не очень успешно. Однако в США принципиально иная, чем в России, стоимость денег, подчеркивает Олег Репченко. ставка по ипотеке для покупки жилья на вторичном рынке составила 13,5-15% годовых – см. В Райфайзенбанке можно взять кредит от 11%. Инвесторы покупают US Treasuries, казначейские облигации США, с купонной доходностью менее 0,25% и довольны. Например, тот же Сбербанк, привлекая средства населения под 5-10%, предлагает в настоящее время несубсидируемую ипотеку по ставке от 12,5% годовых. У нас даже суперконсервативный Сбербанк предлагает сейчас до 7-9% годовых по вкладам или до 10% — по сберегательным сертификатам. Такие ставки на рынке есть и сейчас, без дополнительных усилий со стороны АИЖК. Соответственно, чтобы ипотечные бумаги АИЖК пользовались спросом, они, будучи новым для рынка продуктом, должны предлагать еще более высокую доходность, чем существующие инструменты со сравнимым уровнем риска, начиная с депозитов госбанков и заканчивая российскими гособлигациями. Но получая фондирование по такой цене, банки не смогут кредитовать население дешевле, чем под 12,5-13,5% годовых (им ведь еще надо что-то заработать на выдаче кредитов). А в среднем в I квартале 2016 г. В Америке она стремится к нулю, поэтому безрисковые активы с доходностью хотя бы 2-3% годовых считаются очень выгодным вложением. Предложенная АИЖК схема во многом повторяет американскую. Корпоративные инвесторы обычно требуют еще большей доходности.
Проблема в том, что российские инвесторы не будут инвестировать в низкодоходные ценные бумаги. Выпуск ипотечных облигаций АИЖК для обеспечения банков дешевыми длинными деньгами и, соответственно, снижения стоимости ипотеки для населения – идея красивая и, в теории, правильная. «В России дешевеет нельготная ипотека».) Инвесторами смогут выступить банки, НПФ и страховые компании, частные инвесторы, иностранные инвесторы. А если бумаги будут высокодоходными и привлекательными для инвесторов, то обеспечить с их помощью недорогое фондирование для банков и уменьшить ставки по кредитам явно не получится, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Оплата дефолтов будет осуществляться за счет маржи АИЖК», — уточнили в пресс-службе агентства. (См. По мнению АИЖК, с помощью развития рынка ипотечных ценных бумаг можно будет снизить ставку по ипотеке на 0,8–1,5 процентного пункта. Имеется в виду «Фабрика ипотечных ценных бумаг» АИЖК, с помощью которой, как ожидается, ипотечные закладные будут трансформироваться в удобные для инвесторов и банков ценные бумаги.